Para muchos cubanos fuera de la isla no es un dato abstracto de la Gaceta Oficial: es la casa que dejaron cerrada al emigrar, o la de un familiar mayor que ya no puede mantenerla, y la duda de siempre sobre qué se puede hacer con ella sin perderla.
Cuba tiene, desde el pasado 30 de julio, una nueva Ley de la Vivienda que reescribe buena parte de esas reglas: qué operaciones puede hacer un propietario con su casa, qué papeles hacen falta para moverla y qué controles conserva el Estado en cada paso.
Esta guía repasa, con base en el articulado de la ley y en la información oficial revisada por CubaFull, qué pueden hacer los propietarios, qué documentos conviene tener listos y dónde sigue el régimen con la última palabra.
Lo esencial en un vistazo
La nueva Ley de la Vivienda amplía lo que un propietario puede hacer con su casa (vender, donar, permutar, ceder espacios, dar en comodato o arrendar), permite transmitir inmuebles en ruina bajo condiciones y elimina la pérdida automática de la vivienda por emigrar, pero conserva controles registrales, notariales, tributarios, municipales y judiciales.
La Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó la nueva Ley de la Vivienda el 30 de julio de 2026, en el cierre de su séptimo periodo ordinario de sesiones.
El texto tiene 16 capítulos, 190 artículos y tres disposiciones finales.
Las personas pueden tener hasta dos viviendas en propiedad, sin contar una tercera registrada legalmente como casa de descanso.
Se puede vender, donar, permutar, ceder espacios, dar en comodato o arrendar una vivienda, con menos trámites que bajo el régimen anterior.
Las viviendas en ruina o deshabitadas pueden transmitirse a otra persona o empresa interesada en recuperarlas, aunque el Estado impone condiciones según el tamaño del inmueble.
Los cubanos que emigran ya no pierden automáticamente la propiedad de su vivienda por residir fuera del país.
La ley todavía no aparece en la Gaceta Oficial y su aplicación completa depende de tres reglamentos complementarios aún no publicados.
Qué aprobó la Asamblea Nacional y cuándo
El ministro de la Construcción, René Antonio Mesa Villafaña, presentó la ley ante el Parlamento el 30 de julio de 2026, durante el Séptimo Periodo Ordinario de Sesiones de la Asamblea Nacional del Poder Popular, según reportó Granma, el diario oficial del Partido Comunista de Cuba.
El texto es resultado de un proceso de consulta en el que el régimen dice haber recibido 10.928 opiniones, propuestas y criterios de la población, de los cuales aceptó el 56 %.
La norma todavía no aparece publicada en la Gaceta Oficial. Su aplicación práctica en varios puntos depende de tres reglamentos complementarios (uno general, otro de propiedad horizontal y otro de cooperativas de vivienda) que el propio texto anuncia pero que las autoridades no han hecho públicos.
Cuántas viviendas puede tener una persona en Cuba ahora
Hasta ahora, el marco legal cubano solo autorizaba una vivienda urbana por persona, además de una casa de descanso o veraneo declarada como tal.
La nueva ley reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin contar esa tercera vivienda de descanso cuando conste legalmente con ese uso en el título de propiedad.
El límite no es simbólico. Si una persona sobrepasa esas dos viviendas, la Dirección Municipal de la Vivienda puede abrir expediente y disponer la pérdida de la vivienda adquirida en infracción.
Qué operaciones podrán hacer los propietarios
La ley amplía las formas en que un propietario puede disponer de su vivienda, según el articulado del proyecto de ley publicado por el Parlamento cubano: venta, donación, permuta, cesión de espacios, comodato y arrendamiento, cada una con su propio procedimiento.
La compraventa se formaliza ante notario, mediante escritura pública, en la provincia donde esté ubicada la vivienda. El precio lo acuerdan las partes, salvo cuando el comprador es el Estado o la vivienda proviene de una asignación administrativa. Antes de vender, el propietario debe acreditar que no tiene adeudos pendientes por el precio de la vivienda, que pagó el impuesto correspondiente y que el inmueble está inscrito en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles. El pago pactado, además, no puede hacerse en efectivo.
La donación sigue un camino parecido: escritura pública ante notario en la provincia del inmueble, con inscripción registral previa. Si la donación es a favor del Estado, se tramita directamente ante la Dirección Municipal de la Vivienda en lugar de una notaría.
La permuta permite cambiar una vivienda por otra, por varias, o por otros bienes y derechos. También exige escritura pública notarial e inscripción previa en el registro; si hay adeudos entre las partes, el acuerdo para saldarlos queda recogido en la propia escritura.
El comodato, incorporado ahora de forma expresa, permite entregar temporalmente una vivienda para que otra persona la use sin transferir la propiedad, algo útil para quien deja su casa a cargo de un familiar sin querer venderla ni donarla todavía.
Si te interesa seguir de cerca cómo se van precisando estos trámites cuando salgan los reglamentos pendientes, puedes suscribirte gratis al boletín de CubaFull.
Viviendas en ruina y deshabitadas: qué exige el Estado para dejarlas en manos de terceros
El contexto explica por qué este punto pesa tanto en la nueva ley. Cuba arrastra un déficit de 805.583 viviendas, según datos del Ministerio de la Construcción presentados ante la Asamblea Nacional en julio de 2025: 407.219 por construir y 398.364 que necesitaban rehabilitación.
La ley permite transmitir una vivienda declarada en ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo a otra persona natural o jurídica dispuesta a recuperar su valor de uso, pero el tamaño del inmueble marca quién puede recibirlo: si se trata de una edificación de hasta dos pisos o de apartamentos sueltos, puede transmitirse a una persona natural o jurídica; si el edificio tiene más de dos pisos y varios apartamentos, solo puede pasar a una persona jurídica capaz de asumir la recuperación completa. La lógica es dejar que el capital privado entre a rehabilitar donde el Estado no llega.
La obligación no espera a que la vivienda esté oficialmente en ruina. Si un inmueble permanece deshabitado y se deteriora, su propietario ya está obligado a recuperar su valor de uso, y si el desinterés lleva al abandono, la Dirección Municipal de la Vivienda puede pedir a un tribunal que declare la pérdida del derecho de propiedad, para que el inmueble pase al Consejo de la Administración Municipal y se asigne a otra persona.
Si vives fuera de Cuba: representante y vivienda deshabitada
Este es, probablemente, el cambio que más directamente afecta a los cubanos en el exilio: la agencia AP reportó que la nueva ley protege a los emigrados, que ya no pierden la propiedad de su vivienda por el simple hecho de establecer su residencia fuera de Cuba, algo que sí ocurría bajo la normativa anterior.
Pero esa protección no libera al propietario ausente de sus obligaciones sobre el inmueble. La ley exige que, si el titular no reside en la vivienda, nombre un representante para atender emergencias, procesos administrativos o judiciales y las obligaciones que puedan surgir si el edificio tiene régimen de propiedad horizontal.
El poder notarial sigue siendo, en la práctica cubana, el instrumento habitual para autorizar a alguien a actuar en nombre de un propietario que vive fuera del país, ya sea para firmar una venta, atender una reparación o representar la vivienda ante cualquier trámite administrativo.
Los límites que mantiene el Estado
El régimen presenta la ley como un paso hacia más autonomía para los propietarios, pero conserva el control sobre varios puntos clave del proceso.
Toda venta, donación, permuta o división de una vivienda exige primero la inscripción en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, y casi todas las operaciones deben formalizarse ante notario. Cuando dos propietarios no se ponen de acuerdo para dividir una vivienda, la ley remite el caso a un tribunal, no a una instancia administrativa; si hay acuerdo, basta con formalizarlo ante notario.
La ley protege además a la familia frente a las propias decisiones del propietario. La vivienda familiar es inembargable, y las operaciones de disposición deben considerar el interés del conviviente más necesitado de protección. Son nulos, de hecho, los actos de compraventa, permuta o donación que menoscaben esa protección.
Las transmisiones también deben respetar los planes de ordenamiento urbano vigentes y las normas específicas de las Zonas con Regulaciones Especiales. Y, como se explicó antes, buena parte del engranaje todavía no está lista: los tres reglamentos complementarios deben precisar cómo se aplican en la práctica varias de estas facultades.
Cómo preparar la venta, donación o permuta de tu vivienda, paso a paso
Confirma que la vivienda esté correctamente inscrita a tu nombre en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles antes de iniciar cualquier trámite.
Liquida cualquier adeudo pendiente por el precio de la vivienda y paga el impuesto correspondiente; sin ambos, la operación no se formaliza.
Acude a una notaría en la provincia donde está ubicada la vivienda para formalizar la venta, donación, permuta o cesión mediante escritura pública.
Si la operación es una compraventa, ten presente que el pago pactado no puede hacerse en efectivo.
Si hay varios convivientes o herederos con derechos sobre la vivienda, verifica que el acuerdo no vulnere la protección legal de la familia.
Si hay desacuerdo entre las partes, por ejemplo al dividir una vivienda heredada, prepárate para que el caso se resuelva en un tribunal y no por vía administrativa.
Antes de firmar cualquier escritura o de otorgar un poder, conviene confirmar cada paso con una notaría o con la Dirección Municipal de la Vivienda que corresponda, sobre todo mientras no salgan los reglamentos pendientes.
Documentos que previsiblemente necesitarás
Título de propiedad o documento que acredite la titularidad actual de la vivienda.
Certificación de inscripción en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
Documento bancario que acredite la liquidación de adeudos por el precio de la vivienda.
Comprobante de pago del impuesto correspondiente a la operación.
Escritura pública notariada que formalice la venta, donación, permuta o cesión.
Declaratoria de herederos, en los casos de viviendas heredadas.
Identificación oficial de todas las partes involucradas.
Si vives fuera de Cuba, el poder notarial que faculte a tu representante para actuar en tu nombre.
Esta lista puede precisarse cuando se publiquen los tres reglamentos complementarios pendientes, sobre todo en lo relativo a edificios de apartamentos y a las cooperativas de vivienda.
Si tu vivienda está en ruina o deshabitada y quieres transmitirla
Solicita a la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo el dictamen técnico que confirme el estado de la vivienda, sea ruina declarada o deterioro por abandono.
Localiza a la persona natural o a la empresa interesada en asumir la recuperación; recuerda que, si el edificio tiene más de dos pisos o varios apartamentos, solo una persona jurídica puede recibir la transmisión.
Acuerda los términos de la transmisión (venta, donación u otra fórmula) con esa persona o empresa.
Formaliza la operación ante notario, como cualquier otra transmisión de vivienda, y procede después a su inscripción en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
Si no tienes forma de gestionar esto desde fuera de Cuba, nombra un representante con poder notarial para que actúe en tu nombre ante cada uno de estos pasos.
