La Ley 187 de la Vivienda en Cuba reescribirá, a partir del 21 de octubre de 2026, las reglas que durante casi cuatro décadas rigieron quién puede tener una casa en la isla, cómo se compra, se vende, se hereda o se construye. Sustituye a la Ley General de la Vivienda de 1988 y llega acompañada de tres reglamentos y dos resoluciones que entrarán a regir el mismo día.
Para los cubanos que viven en Miami, Madrid o cualquier otro punto del mundo y todavía tienen una casa a su nombre en la isla, o piensan comprar, heredar o donar una, la nueva ley toca directamente su patrimonio. También cambia lo que podrá hacer un extranjero que quiera comprar en Cuba, y lo que le espera a quien recibió una vivienda subsidiada por el Estado.
Esta guía reúne, capítulo por capítulo, lo que trae la Ley 187 y sus normas complementarias: los plazos que empezarán a correr con su entrada en vigor y lo que la norma deja sin resolver frente a un déficit que supera las 800.000 viviendas.
Qué es la Ley 187 de la Vivienda y cuándo entra en vigor
La Ley 187, De la Vivienda, es la norma que a partir del 21 de octubre de 2026 regulará la propiedad, la construcción, la compraventa, la herencia y el arrendamiento de viviendas en Cuba. La Asamblea Nacional del Poder Popular la aprobó el 30 de julio de 2026, sustituye a la Ley General de la Vivienda de 1988 y quedó publicada, junto a sus tres decretos y dos resoluciones, en la Gaceta Oficial del 14 de octubre de 2026.
Qué abarca la ley y qué autoridad la aplica
La Ley 187 regula todo el ciclo de la vivienda: la propiedad, la construcción, la conservación, el financiamiento, la compraventa, el arrendamiento y la transmisión por herencia o donación. Reconoce el derecho a una vivienda adecuada y refuerza el papel de los gobiernos locales en la política de hábitat.
Su aplicación recae en las direcciones municipales de la Vivienda, con el Ministerio de la Construcción al frente de la política habitacional y el Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU) a cargo del catastro y el ordenamiento del territorio.
Aprobación y publicación en la Gaceta Oficial
La Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó la ley el 30 de julio de 2026. El texto completo, junto a sus tres decretos y dos resoluciones complementarias, llegó a la Gaceta Oficial Ordinaria número 86, publicada el 14 de octubre de 2026, y entra en vigor siete días después, el 21 de octubre de 2026.
La ley está organizada en 16 capítulos y 190 artículos, con disposiciones especiales, transitorias y finales que fijan los plazos de aplicación de cada cambio.
Cómo se construyó: consulta pública y aprobación parlamentaria
El proyecto pasó antes por una amplia consulta. El Gobierno recibió 10.928 opiniones, propuestas y criterios ciudadanos, de los que incorporó el 56% al texto final, antes de que la Asamblea Nacional la aprobara.
Qué leyes y decretos deroga
La Ley 187 deja sin efecto la Ley 65, la Ley General de la Vivienda vigente desde 1988, junto a los decretos leyes que la modificaron en las décadas siguientes.
Los derechos ya adquiridos bajo esas normas seguirán siendo válidos, y los trámites iniciados antes del 21 de octubre se resolverán con la legislación bajo la que se iniciaron.
Los reglamentos y resoluciones que la acompañan
La misma Gaceta trae tres decretos que desarrollan la ley: el 176, reglamento general; el 177, de propiedad horizontal; y el 178, de cooperativas de vivienda. Se suman dos resoluciones del INOTU: la 15, sobre certificaciones catastrales, y la 16, sobre cómo se calcula el valor catastral de un inmueble.
Qué cambia | Con la Ley 65 (desde 1988) | Con la Ley 187 (desde 2026) |
|---|---|---|
Viviendas en propiedad | Una vivienda principal y una de descanso | Hasta dos viviendas, además de una de descanso declarada |
Salida definitiva del país | Confiscación de la vivienda | Sin confiscación por salida definitiva |
Pago de una vivienda | Podía pactarse en efectivo | Prohibido el efectivo (artículo 90) |
Compra por extranjeros | Sin vía expresa de compraventa | Compraventa abierta a extranjeros |
Gestión de la vivienda | Estado, esfuerzo propio y mipymes | Se suman las cooperativas de vivienda |
Principales cambios entre la Ley 65 de 1988 y la Ley 187 de 2026
Cuántas viviendas se pueden tener en propiedad en Cuba
Una persona podrá tener hasta dos viviendas en propiedad, sin contar una casa de descanso o veraneo que figure declarada como tal en su título.
La vivienda de descanso no cuenta en el límite
Esa tercera propiedad solo vale si ya estaba inscrita con ese uso específico en el título. No sirve para declarar ahora cualquier casa adicional como vivienda de descanso y sumarla al límite general.
Qué pasa si una persona tiene más de dos viviendas
Si la Dirección de la Vivienda Municipal comprueba que alguien superó el límite, puede declarar la pérdida de la última vivienda que esa persona adquirió. También se puede terminar con dos viviendas por otras vías legítimas, como la división de una casa o el resultado de una permuta.
Qué cambia para los cubanos que viven en el exterior
La Ley 187 ya no vincula la propiedad de un cubano a que viva dentro de la isla, y elimina la confiscación de la vivienda por la sola salida definitiva del país.
El fin de la confiscación por emigrar
Durante casi cuatro décadas, salir de Cuba de forma definitiva sin vender antes la casa podía costarle la propiedad a miles de cubanos. La nueva ley define como propietarios a los ciudadanos cubanos sin exigirles residencia efectiva en el país, y ya no incluye esa sanción.
Qué pasa con las viviendas ya confiscadas antes de 2026
La ley mira hacia adelante: no crea una vía de restitución automática para quien perdió su casa bajo la norma anterior. Las relaciones y derechos ya constituidos conforme a la legislación de 1988 siguen siendo válidos, con sus propios efectos.
Vender, donar o heredar una vivienda desde Estados Unidos o España
Un cubano que vive en el exterior podrá vender, donar o heredar una casa en Cuba a través de un representante legal en la isla, sin necesidad de residir allí. Esa representación se articula mediante un poder notarial otorgado en el país de residencia, legalizado y reconocido en Cuba, cuyos requisitos conviene revisar con antelación con un notario. La operación exige los mismos pasos que para cualquier propietario: escritura notarial, inscripción registral y, en la compraventa, pago por canal bancario.
La legalidad de una operación dentro de Cuba no resuelve por sí sola las restricciones que Estados Unidos aplica a determinadas personas o transferencias: quien reside allí debe revisar por separado esas reglas antes de mover dinero hacia la isla. Quien piensa comprar, vender o invertir en una propiedad desde fuera puede revisar antes las vías legales para invertir en Cuba desde el exterior.
La excepción de las cooperativas: aquí sí hace falta residir en Cuba
Ser socio de una cooperativa de vivienda es la excepción a esa apertura. La ley exige residencia efectiva en el territorio nacional, y perderla es causa de pérdida de la condición de socio.
Pueden los extranjeros comprar vivienda en Cuba
Sí: la Ley 187 abre expresamente la compraventa de vivienda a personas naturales y jurídicas extranjeras, algo que la norma de 1988 no contemplaba.
Extranjeros con residencia permanente en Cuba
Quien tiene residencia permanente en el país queda dentro de la definición general de persona natural de la ley, con el mismo límite de dos viviendas y las mismas vías de donación, permuta y herencia que un cubano.
Extranjeros sin residencia permanente: lo que la ley no detalla
Para un extranjero sin residencia permanente, el artículo que abre la compraventa le reconoce derechos y obligaciones de comprador, pero la ley no aclara con la misma claridad si puede acceder por donación, permuta o herencia en los mismos términos que un residente. Quien esté en ese caso necesita revisar su situación con una notaría antes de asumir que cualquier vía de adquisición está abierta igual para todos los extranjeros.
Empresas extranjeras
La compraventa también puede celebrarse entre personas jurídicas cubanas y extranjeras, y la actividad inmobiliaria admite inversión extranjera en edificios nuevos y arrendamiento con opción de compra.
Cómo funciona la compraventa de una vivienda con la Ley 187
Toda compraventa se formaliza con escritura pública ante un notario de la provincia donde está el inmueble, salvo las operaciones a favor del Estado.
Qué debe tener listo quien vende
Antes de firmar, el vendedor debe liquidar las deudas pendientes sobre el precio de la vivienda, estar al día con el pago tributario y acreditar que el inmueble está inscrito en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
El fin del efectivo: qué dice el artículo 90
El artículo 90 de la ley obliga a pagar el precio de una vivienda con instrumentos o títulos de crédito admitidos por la legislación bancaria, sin que pueda mediar efectivo en la operación. La norma no fija una moneda ni un banco concreto: esa parte operativa todavía depende de instrucciones bancarias que pueden salir en las próximas semanas.
Comprar una vivienda que todavía se está construyendo
La ley también permite comprar derechos sobre una vivienda en construcción, mediante escritura pública y bajo el procedimiento que fija el reglamento general.
Cuántas viviendas puede comprar una empresa
Las entidades económicas no estatales, como las mipymes, pueden adquirir por compraventa hasta dos viviendas, siempre que tampoco superen esa cantidad sumando otras vías de transmisión.
Valor catastral e impuestos: cómo se calcula lo que paga el vendedor
La base para calcular el impuesto de una compraventa, donación o permuta es el valor catastral del inmueble, y ya no solo el precio que declaren las partes.
Qué cambia frente al precio declarado
En una compraventa, la base imponible es el precio declarado si es igual o superior al valor catastral. Si las partes declaran un precio inferior, el valor catastral opera como piso fiscal, pensado para frenar la práctica de declarar precios por debajo del valor real del inmueble.
Cómo se calcula el valor catastral
El valor catastral es la valoración oficial que la administración asigna a un inmueble según sus características, su estado y su ubicación, al margen del precio que pacten las partes. El INOTU fijó, en sus resoluciones 15 y 16 de 2026, el procedimiento para expedir certificaciones catastrales y la metodología para calcular ese valor en inmuebles urbanos y rurales.
Por qué no es un IVA a la vivienda
La reforma no crea un impuesto nuevo sobre el valor agregado para la vivienda. Modifica dos artículos de la Ley 113 del Sistema Tributario para que la base imponible de estas operaciones se apoye en el valor catastral, dentro de los impuestos que ya existían sobre transmisiones.
Donación, permuta y herencia de una vivienda
Cómo se dona una vivienda
Una vivienda puede donarse a una persona natural o jurídica mediante escritura pública, previa inscripción en el Registro de la Propiedad. Salvo que se pacte otra cosa, quien dona mantiene la deuda pendiente sobre el inmueble.
Si una persona jurídica recibe la vivienda en donación, debe destinarla a estabilizar su fuerza de trabajo, y tampoco puede superar las dos viviendas adquiridas por esa vía u otras.
Cómo funciona la permuta
Los propietarios pueden permutar una vivienda por una o más viviendas, o incluso por bienes o derechos de otra naturaleza. La operación exige escritura pública e inscripción registral previa, y admite una compensación económica siempre que no desnaturalice el contrato.
Cómo se hereda una casa en Cuba
Al fallecer el propietario, la vivienda se transmite según la legislación sucesoria. Si los herederos están de acuerdo, la adjudicación se formaliza ante notario; si no lo están, el caso se resuelve en los tribunales.
Si un heredero renuncia a una vivienda sin ocupantes, esta pasa al Estado, que puede pagar su precio si así se solicita. Sin herederos ni legatarios, la vivienda pasa al Estado a los dos años del fallecimiento.
Viviendas subsidiadas: lo que hay que cumplir durante 15 años
Quien recibió una vivienda con subsidio estatal carga, durante los primeros 15 años, con restricciones que no existen para una vivienda comprada sin ayuda del Estado.
Reintegrar el subsidio si se vende o se dona
Vender o donar una vivienda subsidiada dentro de ese plazo obliga a reintegrar al Presupuesto del Estado el monto que se recibió para construirla. Permutarla y luego venderla o donarla dentro del mismo plazo tiene el mismo efecto.
El derecho preferente del Estado
En las viviendas asignadas por insolvencia económica, el propietario debe ofrecer primero la vivienda al Estado si quiere venderla durante esos 15 años, y pedir autorización para donarla o permutarla. Las viviendas entregadas a madres o padres con tres o más menores a cargo quedan sujetas al mismo derecho preferente del Estado en caso de venta.
Desde cuándo corre el plazo
El plazo de 15 años empieza a contar desde la primera asignación estatal, y no se reinicia si la vivienda cambia de manos antes de que termine. Una vez cumplido, dejan de aplicar tanto el reintegro del subsidio como el derecho preferente del Estado.
Arrendamiento, subarrendamiento y comodato
Alquilar toda la casa o solo una parte
El propietario puede arrendar toda la vivienda, habitaciones o espacios sueltos, siempre que no afecte los derechos de los convivientes especialmente protegidos. El contrato debe fijar el objeto, la duración, el precio y las demás condiciones acordadas.
Cuándo se puede subarrendar
El inquilino puede subarrendar la vivienda, pero necesita la autorización del propietario para hacerlo.
El comodato: ceder el uso sin vender
La ley permite ceder gratuitamente el uso de una vivienda mediante un contrato de comodato, formalizado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad. Es la vía para que alguien que vive fuera de Cuba deje su casa a un familiar sin perder la titularidad ni tener que vender.
También puede constituirse un contrato de alimentos o un derecho de habitación sobre la vivienda. Mientras esté vigente un contrato de alimentos, quien lo otorga no puede transmitir la propiedad.
Convivientes: quién puede quedarse y quién está protegido
El propietario decide con quién convive y, en general, puede dar por terminada esa convivencia, pero la ley protege a determinados familiares frente a esa decisión.
El plazo de 30 días para abandonar la vivienda
Si el propietario pone fin a la convivencia y la otra persona no se va, el caso se resuelve ante la Dirección de la Vivienda Municipal, que puede fijar hasta 30 días naturales desde la notificación para abandonar el inmueble.
A quién no se puede sacar de la vivienda
Esa facultad no alcanza a determinados familiares vulnerables cuando no tienen otra vivienda, no tienen otro lugar donde vivir y no cuentan con recursos para conseguirlo. Son nulas las compraventas, permutas o donaciones que se hagan para saltarse esa protección.
Viviendas del Estado, jóvenes y familias vulnerables
Cómo se asigna una vivienda estatal
Las viviendas que construye el Estado o que quedan a su disposición se asignan según el orden de prioridad que fija el reglamento. Quien recibe una vivienda en propiedad puede pagarla de una vez o en mensualidades de hasta el 20% de sus ingresos, durante un plazo máximo de 30 años.
Si el beneficiario no puede asumir el precio, el municipio puede subsidiar una parte, una empresa puede financiarlo para sus trabajadores, o la vivienda puede asignarse en arrendamiento, usufructo o derecho de habitación. En el arrendamiento estatal, la mensualidad puede fijarse en el 10% de los ingresos del titular.
Qué pasa cuando fallece el arrendatario de una vivienda estatal
Determinados convivientes que vivieron de forma permanente en la vivienda durante al menos dos años pueden pedir un nuevo contrato de arrendamiento tras el fallecimiento o la extinción del derecho del titular anterior, sujetos al orden de prioridad vigente.
Jóvenes de 18 a 30 años
La ley reserva medidas específicas para personas de 18 a 30 años: subsidios para materiales, créditos, subsidio parcial del precio, beneficios fiscales y prioridad en viviendas de entidades laborales, además de alquiler temporal con espacios privados mínimos.
Barrios y focos precarios
Los municipios pueden aprobar atención diferenciada para barrios precarios con terrenos, reubicación desde zonas de riesgo no mitigable, subsidios, legalización y asistencia técnica.
Construir una vivienda: esfuerzo propio, solares y azoteas
Construir por esfuerzo propio
Quien construye por esfuerzo propio puede contratar o no fuerza laboral, pero necesita proyecto, asesoramiento técnico y cumplir las regulaciones urbanísticas del territorio. Entre sus derechos están adquirir un solar, pedir un terreno estatal en derecho perpetuo de superficie o acceder a una azotea para construir.
El derecho perpetuo de superficie
Ese derecho que otorga el Estado sobre un terreno no se puede transferir, salvo por herencia, y puede cancelarse si hay incumplimiento o abandono.
Vender o ceder un solar
El propietario de un solar yermo inscrito puede venderlo, permutarlo, donarlo, arrendarlo, dividirlo o transmitirlo por herencia, siempre dentro de las normas urbanísticas del municipio.
Construir sobre una azotea
Los propietarios pueden ceder, de forma gratuita u onerosa, la superficie de una azotea para que otra persona construya o amplíe una vivienda, mediante escritura pública.
Viviendas declaradas en ruina
El propietario de una vivienda declarada en ruina de hasta dos niveles puede transmitirla a otra persona o empresa para que recupere su uso. En edificaciones mayores, esa transmisión solo puede hacerse a una persona jurídica capaz de asumir la recuperación completa.
Cooperativas de viviendas: qué son y quién puede entrar
La Ley 187 suma las cooperativas de viviendas como una nueva forma de gestión para construir, rehabilitar o conservar un inmueble, reguladas en detalle por el decreto 178.
Cuántos socios hace falta y quién puede entrar
Una cooperativa necesita un mínimo de tres personas naturales. Para entrar hace falta ser cubano residente en el país o extranjero con residencia permanente, tener al menos 18 años y recursos o capacidad crediticia compatibles con el proyecto.
Cooperativas de propietarios y de usuarios
En una cooperativa de propietarios, cada socio termina con la propiedad de su vivienda y las áreas comunes quedan en propiedad horizontal. En una cooperativa de usuarios, el inmueble se inscribe a nombre de la cooperativa y los socios reciben derechos de uso.
Cómo se solicita
La solicitud se presenta a través de la Plataforma de Actores Económicos ante el Consejo de la Administración Municipal, que autoriza el proyecto según el ordenamiento territorial y la estrategia de vivienda del municipio. Si pasan 90 días hábiles desde la autorización sin que la cooperativa se inscriba, esa autorización pierde validez.
Propiedad horizontal: edificios de apartamentos
Qué se considera área común
En un edificio de pisos, son elementos comunes el suelo, los cimientos, las fachadas, los techos, las escaleras, los patios, los garajes comunes, las redes, los ascensores y las instalaciones de beneficio colectivo. Esos elementos no se dividen entre los propietarios.
Quién paga el mantenimiento
Todos los propietarios del edificio deben contribuir a la limpieza, el ornato, el mantenimiento, la conservación y la rehabilitación de esos elementos comunes, según desarrolla el decreto 177.
Viviendas rurales y bienhechurías
Construir en una finca ajena con autorización
Quien construye legalmente en una finca rústica ajena, con autorización de su propietario, puede recibir la propiedad de lo construido sin que eso afecte la integridad de la finca. Si la finca cambia de dueño, el nuevo propietario debe respetar ese derecho.
Usufructuarios de tierras ociosas
Quien usufructúa una tierra ociosa y vive en ella en una vivienda reconocida como bienhechuría puede pedir que se le reconozca la propiedad de lo construido, sin pago, si cumple con la legislación agraria. El incumplimiento injustificado de la explotación de la tierra puede llevar a perder ese derecho.
Plazos que no conviene perder de vista
La ley fija plazos concretos que comenzarán a correr el 21 de octubre de 2026, y quien no los use dentro de ese tiempo pierde la posibilidad de ejercerlos.
Plazo | A quién afecta | Vence |
|---|---|---|
5 años | Ocupantes legítimos, usufructuarios onerosos y adquirentes bajo la antigua Ley de Reforma Urbana | 21 de octubre de 2031 |
2 años | Entidades con viviendas para estabilizar fuerza de trabajo | 21 de octubre de 2028 |
15 años | Viviendas asignadas con subsidio estatal | Desde la fecha de cada asignación |
Plazos que comenzarán a correr con la entrada en vigor de la Ley 187, el 21 de octubre de 2026
Cinco años para pedir la propiedad
Ocupantes legítimos, usufructuarios onerosos y quienes adquirieron bajo la antigua Ley de Reforma Urbana tendrán cinco años, hasta el 21 de octubre de 2031, para solicitar que se les transfiera la propiedad de la vivienda que ocupan. Quien no lo pida en ese plazo se queda como arrendatario estatal.
Dos años para actualizar viviendas laborales
Las entidades con viviendas para estabilizar fuerza de trabajo deberán depurar su patrimonio y actualizar los contratos dentro de los dos años posteriores a la entrada en vigor, antes del 21 de octubre de 2028.
Cómo reclamar ante la Dirección de la Vivienda
Las reclamaciones sobre decisiones de vivienda se presentan a través de las unidades de Servicios y Trámites y de la Ventanilla Única. Antes de llegar a un tribunal, la ley incorpora la mediación para resolver conflictos entre propietarios, aunque quedan fuera los casos con violencia doméstica o un desequilibrio de poder evidente entre las partes.
Los trámites que ya estuvieran en curso ante la Dirección de la Vivienda o los tribunales antes del 21 de octubre se seguirán resolviendo con la legislación bajo la que empezaron.
Análisis: la ley frente al déficit real de vivienda en Cuba
La Ley 187 amplía lo que un propietario puede hacer con su casa, pero no resuelve por sí sola el problema de fondo: a Cuba le faltan cientos de miles de viviendas y el Estado apenas construye una fracción de las que necesita.
El Ministerio de la Construcción informó a la Asamblea Nacional, con corte al 14 de julio de 2025, un déficit de 805.583 viviendas en el país: 407.219 por construir desde cero y 398.364 que necesitan rehabilitación. De los 4,1 millones de viviendas del país, el 35% estaba en estado regular o malo.
Para mayo de 2026, Associated Press situó ese déficit en más de 800.000 viviendas, con La Habana como el punto de mayor necesidad, y apuntó la falta de mantenimiento, la crisis económica y los daños meteorológicos entre las causas del deterioro del fondo habitacional.
El déficit de vivienda en Cuba, según el Ministerio de la Construcción (corte: 14 de julio de 2025)
A nuestro juicio, la parte más sólida de la Ley 187 es la que toca derechos de propiedad: las dos viviendas, el fin de la confiscación por emigrar, el comodato. Ninguna de esas piezas depende de que el Estado tenga cemento, acero o energía para aplicarse.
La parte que sí depende de esos recursos (construir y rehabilitar cientos de miles de viviendas) es la que corre más riesgo de quedarse en el papel, como ya pasó con buena parte de los planes estatales de la última década.
Los reglamentos todavía dejan huecos por aclarar, como el banco o la moneda exacta para pagar sin efectivo, o qué notarías tramitan un comodato desde el exterior. Esos detalles suelen salir en resoluciones del Ministerio de Justicia o de la Vivienda en las semanas siguientes a una ley de este tamaño, y quien se suscriba al boletín de CubaFull las recibe apenas se publiquen, sin tener que rastrear la Gaceta Oficial cada semana.
Texto oficial y normas complementarias
El texto de la Ley 187, De la Vivienda, se publicó junto a sus normas de desarrollo en la Gaceta Oficial Ordinaria número 86, del 14 de octubre de 2026: el decreto 176 (reglamento general), el decreto 177 (propiedad horizontal) y el decreto 178 (cooperativas de vivienda), más las resoluciones 15 y 16 de 2026 del INOTU sobre certificaciones y valor catastral.
Esta guía ofrece información general sobre la Ley 187 y sus reglamentos, y no sustituye el asesoramiento notarial, tributario o jurídico que requiere cada operación concreta.
