Miles de familias cubanas en Miami, Tampa u Orlando conocen bien el mismo aprieto: el alquiler sube cada año y la hipoteca parece cada vez más lejos de alcance. Esta semana ese tablero se movió con una nueva ley de vivienda que ya es una realidad en Estados Unidos.
El texto llega tras meses de pulso en el Congreso y toca justo los puntos que más pesan en el bolsillo de un hogar cubano recién llegado o ya asentado: el precio del alquiler, el acceso a una hipoteca, el ritmo de la construcción y la cantidad de casas disponibles en las ciudades donde vive buena parte de los cubanos en el exterior.
La norma entró en vigor esta semana sin que el presidente Donald Trump la firmara, en un país donde el precio mediano de una vivienda ya supera los 440.000 dólares y la hipoteca fija a 30 años ronda el 6,5%.
Una reforma bipartidista que Trump dejó pasar sin firma
Para las familias cubanas que alquilan o quieren comprar, el efecto no llega de golpe: la reforma abre más financiamiento para hipotecas pequeñas, agiliza permisos de construcción y limita a los grandes fondos que compran casas para alquilar, aunque el impacto tardará meses o años en notarse en el bolsillo.
La ley se llama 21st Century ROAD to Housing Act y equivale, según NPR, a la reforma de vivienda más amplia que ha aprobado el Congreso de EE. UU. en varias décadas.
El Senado la aprobó el 22 de junio con 85 votos a favor y solo 5 en contra. Un día después la Cámara de Representantes hizo lo mismo, con 358 votos a favor frente a 32 en contra.
Trump se negó a firmarla como protesta porque el Senado no sacó adelante otro proyecto suyo, la llamada SAVE America Act, centrada en exigir identificación estricta a los votantes, pero tampoco la vetó. Sin firma ni veto presidencial, la Constitución permite que una ley aprobada por ambas cámaras entre en vigor igual, y así ocurrió la medianoche del 10 de julio.
El resultado combina piezas de más de 60 proyectos presentados por separado en el Congreso, casi todos con apoyo bipartidista.
Alquiler: qué puede cambiar, y qué no cambia todavía
Para quien alquila, el primer efecto no es una rebaja inmediata del recibo. Es un cambio de plomería regulatoria que, si funciona, debería traducirse en más apartamentos asequibles disponibles con el tiempo.
La norma amplía el programa federal de Asistencia Demostrativa de Alquiler (RAD), que permite convertir vivienda pública en vivienda subsidiada con gestión más flexible, y extiende las protecciones al inquilino en esos edificios.
También agiliza las inspecciones que exigen los vales de vivienda (Housing Choice Vouchers) para unidades ya financiadas con créditos fiscales o fondos federales, un trámite que hoy retrasa la entrada de miles de apartamentos al mercado de alquiler asequible.
Otra pieza menos visible pero con peso: la ley eleva los topes de préstamo multifamiliar de la FHA por primera vez en más de veinte años, lo que da a promotores más margen para financiar la construcción o rehabilitación de edificios de apartamentos, según HousingWire.
El contexto explica la urgencia: el alquiler medio en Estados Unidos ronda ya un 17% por encima de los niveles previos a la pandemia, según Infobae, y el país arrastra un déficit estimado de 10 millones de viviendas.
Hipoteca: préstamos pequeños, tasaciones y tasas que siguen altas
Para la familia cubana que lleva años alquilando y sueña con comprar, la pieza más concreta es la reforma a las hipotecas de bajo monto, las de 100.000 dólares o menos.
Muchos bancos dejaron de ofrecerlas porque dejan poco margen. La ley obliga al regulador federal de protección financiera (CFPB) a estudiar cómo se les paga a los originadores de esos préstamos y a ajustar los topes de comisiones para que ese segmento vuelva a ser rentable, según el desglose de Bipartisan Policy Center.
Es la franja de precio en la que suele entrar la primera casa de una familia inmigrante recién asentada, justo la que más bancos abandonaron en la última década.
La ley también da al comprador un derecho nuevo: pedir que se reconsidere el valor de una tasación, o exigir una segunda, si cree que está por debajo de lo real, antes del cierre o dentro de los 60 días posteriores a que le nieguen un crédito.
Nada de esto cambia el terreno de juego de golpe. La hipoteca fija a 30 años subió a 6,49% y la de 15 años a 5,82% en la semana del 10 de julio, según AP.
El precio mediano de una vivienda ya vendida llegó a 440.600 dólares en junio, un récord, con las ventas cayendo un 2,4% frente a mayo, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios recogidos por AP.
La reforma llega, además, a un terreno donde la brecha ya es conocida: las familias hispanas tienen, de conjunto, menor tasa de propiedad de vivienda y más dificultad para calificar a un crédito hipotecario que el resto del país, según datos citados por El Diario NY.
En CubaFull seguiremos el desarrollo de esta ley mes a mes. Quien quiera enterarse antes de cada cambio en las reglas del alquiler o la hipoteca puede suscribirse gratis a nuestro boletín.
Construcción: menos trabas, vivienda modular y oficinas convertidas en apartamentos
La otra pata de la ley busca que haya, sencillamente, más casas construidas.
Recorta trámites ambientales federales que hoy frenan proyectos de vivienda y financia diseños de vivienda pre aprobados como dúplex o unidades accesorias.
También da paridad legal y de financiamiento a la vivienda manufacturada y modular, un tipo de casa más barata de producir que hasta ahora chocaba con reglas de seguro, título e impuestos distintas en cada estado.
Crea, además, un fondo competitivo de 200 millones de dólares al año, entre 2027 y 2031, para gobiernos locales que demuestren que están agilizando permisos, subiendo la densidad de construcción o cambiando su zonificación; cada subvención va de 250.000 dólares a 10 millones.
Incluye un programa piloto para convertir oficinas, centros comerciales y hoteles vacíos en vivienda, con hasta 100 millones de dólares al año en subvenciones de entre 1 y 10 millones de dólares para gobiernos locales, con prioridad para zonas económicamente deprimidas.
El freno a los grandes fondos que compran casas para alquilar
La ley le pone freno además a los grandes fondos que llevan años comprando casas unifamiliares para alquilarlas. A partir de ahora, ningún inversionista que ya posea 350 o más de esas propiedades puede comprar una más, salvo que la construya específicamente para alquiler y la venda a un dueño individual antes de siete años.
La norma no obliga a esos fondos a vender lo que ya tienen: solo les cierra la puerta a seguir creciendo.
También crea un recurso de orientación para los inquilinos que ya viven en propiedades de esos grandes inversionistas, pensado para ayudarles en disputas con el propietario.
Es la medida que más eco tuvo en el debate, porque ataca directamente la competencia que enfrenta cualquier familia que intenta comprar su primera casa frente a fondos con más liquidez.
Análisis: alivio real, pero no automático
A nuestro juicio, la ley acierta en el diagnóstico. Estados Unidos necesita más oferta, no solo más subsidio, y eso es justamente lo que empuja: permisos más rápidos, más financiamiento para hipotecas pequeñas y una vía para reciclar oficinas vacías.
El límite a los grandes inversionistas es la parte más intervencionista del paquete y la que más dividió el debate en el Congreso. Puede frenarles el apetito de compra, pero no los obliga a soltar lo que ya tienen ni a nadie a construir o bajar precios de un día para otro.
Para una familia cubana en Miami, Tampa o en núcleos en crecimiento como Texas, Nueva Jersey o Nevada, el efecto no llegará de golpe.
Llegará, si llega, en forma de más permisos aprobados, más apartamentos convertidos y más bancos ofreciendo otra vez hipotecas pequeñas durante los próximos dos o tres años, mientras la tasa hipotecaria y el precio de venta siguen, por ahora, en máximos.
Vale la pena seguirle la pista a cómo se reparten esos 200 millones de dólares en subvenciones y a qué ciudades entran primero al programa de conversión de oficinas: ahí se sabrá si Miami y Tampa aprovechan la ley o se quedan mirando.
