Los propietarios de vivienda principal en Florida podrían ver el año próximo una rebaja real en su factura de impuestos a la propiedad. La razón es una enmienda constitucional que los votantes decidirán el 3 de noviembre y que ampliaría uno de los beneficios fiscales más conocidos para quien tiene una casa a su nombre: la exención Homestead.
La propuesta, conocida como Enmienda 3, no es un simple ajuste cosmético. Si se aprueba, cambiará cuánto paga cada dueño de vivienda al condado, la ciudad y los distritos especiales de su zona, aunque no todo el recibo bajará por igual, y hay una fecha de corte que decide quién entra de lleno al beneficio desde el primer año.
Para muchos cubanos que compraron su primera casa en Miami-Dade, Broward o el centro de Florida, el resultado se traduce en dólares concretos fuera del bolsillo cada año: la exención pasaría de los actuales 50,000 dólares a 150,000 dólares en 2027 y a 250,000 dólares en 2028, aunque no todos calificarían igual desde el primer momento.
Qué cambia exactamente con la Enmienda 3
La Enmienda 3 de Florida Homestead, identificada en la Legislatura como HJR 1-F, ampliaría la exención que se aplica sobre el valor tasado de la vivienda principal para los impuestos no escolares. Subiría a 150,000 dólares en 2027 y a 250,000 dólares en 2028, y beneficiaría sobre todo a quien mantiene su residencia principal en el estado, no a los impuestos escolares ni a los cargos que no dependen del valor tasado.
El monto sube en dos pasos, según el texto inscrito de la medida ante el Departamento de Estado de Florida. A partir de 2029, la cifra se ajustaría cada año según la inflación.
Para que la enmienda entre en vigor hace falta que la respalde al menos el 60% de los votantes el 3 de noviembre, el umbral que exige la Constitución de Florida para cualquier cambio de este tipo, según consta en la ficha oficial de la iniciativa ante la División de Elecciones de Florida.
El mismo paquete legislativo reduce, además, el tope anual de aumento del valor tasado para propiedades que no son vivienda principal (segundas residencias, alquileres, terrenos) del 10% al 5%. Ese cambio no afecta a quien ya vive en su casa con Homestead.
Quiénes calificarían y qué requisitos hay que cumplir
Los requisitos para tener Homestead hoy
Para acceder a la exención ampliada primero hay que tener Homestead, el beneficio que ya existe hoy para la vivienda principal. Según el Departamento de Ingresos de Florida, el propietario debe tener título de la propiedad y hacer de ella su residencia permanente al 1 de enero del año en que solicita el beneficio.
En Miami-Dade, la solicitud se presenta ante el tasador de propiedades del condado con documentos como la licencia o el ID de Florida, el registro del vehículo, el registro electoral, la declaración de impuestos, el W-2 o las facturas de servicios públicos a nombre del solicitante, según detalla el Miami-Dade Property Appraiser. El plazo regular para solicitarlo vence el 1 de marzo.
La fecha que decide quién entra de lleno
Para acceder al monto completo desde 2027, el propietario debe mantener residencia permanente en Florida antes del 31 de diciembre de 2026, según el resumen legislativo del Senado de Florida. Quien llegue como nuevo residente permanente a partir del 1 de enero de 2027 arrancaría con la exención actual de 50,000 dólares y solo alcanzaría el monto completo tras cinco años acumulando el beneficio.
Para quien lleva años instalado en Florida con la casa a su nombre, esa fecha de corte no cambia nada: el beneficio ampliado se aplicaría si mantiene el Homestead y cumple la elegibilidad de su condado. El reloj de cinco años solo aplica a quien todavía no calificaba para Homestead antes de esa fecha.
Qué impuestos quedan fuera del alivio
La exención vigente de Homestead se divide hoy en dos tramos. Los primeros 25,000 dólares de valor tasado quedan exentos de todos los impuestos, incluidos los escolares. Un segundo tramo, entre 50,000 y 75,000 dólares, queda exento de todo salvo de los impuestos del distrito escolar.
La Enmienda 3 solo toca ese segundo tramo: lo sube de 50,000 a 150,000 dólares en 2027 y a 250,000 dólares en 2028. El primer tramo de 25,000 dólares para impuestos escolares se mantiene igual.
La consecuencia práctica es que los impuestos que cobra el distrito escolar, alrededor del 40% de una factura promedio de impuestos a la propiedad según Florida TaxWatch, seguirían llegando igual aunque la enmienda se apruebe.
Tampoco desaparecerían los cargos que no se calculan por valor tasado, como ciertas evaluaciones de distritos especiales o servicios municipales, que el recibo incluye por separado.
Cuánto podrían ahorrar los propietarios
El ahorro exacto depende del valor tasado de cada vivienda y de las tasas que fije el condado, la ciudad y los distritos especiales de la zona, así que varía de un municipio a otro.
Como referencia, usando una tasa promedio estatal de 10.50 dólares por cada 1,000 dólares de valor tasado para los impuestos no escolares, Florida TaxWatch calcula que una vivienda tasada en 250,000 dólares o más ahorraría cerca de 1,035 dólares al año en 2027 y 2,085 dólares al año a partir de 2028.
En la práctica, el ahorro aproximado sale de multiplicar el aumento de exención que te corresponda por la tasa no escolar de tu zona y dividirlo entre 1,000.
Año | Exención no escolar propuesta | Quién recibe el monto completo | Ahorro con vivienda tasada en 250,000+ dólares | Qué no baja |
|---|---|---|---|---|
2027 | 150,000 dólares | Residentes permanentes en Florida antes del 31/12/2026 con Homestead | Aprox. 1,035 dólares al año | Impuestos del distrito escolar y cargos no ad valorem |
2028 | 250,000 dólares | Los mismos; los nuevos residentes acceden tras cinco años acumulando el beneficio | Aprox. 2,085 dólares al año | Impuestos del distrito escolar y cargos no ad valorem |
Estimaciones de Florida TaxWatch con la tasa promedio no escolar de 10.50 dólares por cada 1,000 dólares de valor tasado. El ahorro real depende de las tasas de cada condado y ciudad.
Quien tenga una vivienda tasada en 150,000 dólares o menos en 2027, o en 250,000 dólares o menos en 2028, dejaría de pagar del todo los impuestos no escolares que le correspondan, aunque seguiría pagando la parte del distrito escolar y cualquier cargo no ad valorem.
Cada propietario puede revisar su caso concreto en el estimador de impuestos de su condado. En Miami-Dade, la herramienta está disponible en el sitio del tasador de propiedades.
Análisis: lo que está en juego para los propietarios cubanos en Florida
Buena parte de los cubanos que se establecieron en Miami-Dade y Broward en las últimas dos décadas compraron su primera vivienda en un mercado donde el valor tasado ya se disparó. En el condado viven, según estimaciones del Censo de Estados Unidos, cerca de 911,000 cubanos, una parte considerable con casa propia.
Para ellos, subir la exención Homestead no es un tecnicismo legislativo. Es la diferencia entre pagar una factura que crece cada año y frenarla, aunque sea de forma parcial.
La letra pequeña importa tanto como la cifra grande. Que los impuestos escolares queden fuera significa que ningún propietario verá su recibo reducido a cero, y el reloj de cinco años para los nuevos residentes deja claro que la medida premia la permanencia en el estado, no la llegada reciente.
El otro lado de la balanza son los presupuestos locales. Los analistas económicos del estado calculan que la medida restaría cerca de 8,780 millones de dólares a los ingresos no escolares de condados y ciudades en el año fiscal 2028-2029, según la Conferencia de Estimación de Ingresos de Florida. Ese hueco presupuestario es el argumento que probablemente escucharán los propietarios en la campaña previa al 3 de noviembre.
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